海子的一句“面朝大海，春暖花开”，不知浪漫了多少人。

或许是受此感染，人们仿佛也都化身为了海景房的忠实拥趸者，厦门、海口成了房产的最热的城市，山东威海也不甘落后，赶紧快马追上，而其他大大小小的沿海城市，好像不开几个海景别墅的楼盘，也都觉得对不起自己那沿海城市的美名。

然而，房子终究是需要人气和产业的，离开了这两点，房产的发展自然就了成无本之木。这不，据每日经济新闻报道，继黑龙江鹤壁的房子卖出白菜价后，威海乳山的海景二手房，价格也跌到十年前了……

01.

海景房房价跌回了十年前？

在中国二三十年的房地产发展过程中，买到即赚到，似乎一直没有出错。然而，凡事总有例外，乳山的海景房业主们，至今也没能脱坑。

乳山，离威海100公里左右，是一座以海景房闻名全国的山东小城。盛夏时节，来自全国各地的游客和“看房团”纷纷涌向威海之际，关于这个“网红”小城的种种吐槽也开始刷屏：“鬼城”“新房打对折也卖不出去”“最后悔的海景房”……

当然，说是“鬼城”可能确实是有些言过其实了，但乳山海景房萎靡不振的态势却也是不争的事实。2008年，乳山的海景房价格在5000元左右。而如今十多年过去了，乳山二手海景房的价格却只剩下4000元，部分房源甚至只要3000多块。

有人两年前曾以7000元均价买下的海景房，如今的二手房却只能卖到4000元，几乎与十年前的新房价格持平，还有个别顶层均价低至1800元。

面对此情此景，不少人都发出了一声感叹——乳山海景房的房价已经跌回了十年前。

举个例子，2006年，黑龙江伊春的刘女士跟着旅行团第一次来到乳山银滩，第一次见到大海的她，当即就买下了旁边楼盘的房子。

“我以前没见过海，不知道你有没有那种感觉，感觉整个人从上到下瞬间就被过滤了一遍，就好像能看见自己的心一下子变宽了似的，那时候还不贵，一套十几万元，我就想每天能听着海浪入睡，早起看个日出，捡个贝壳，这不就是电视剧里的情节嘛。”

那几年，“首付1万元，在海边安个家”的海景房宣传单大面积飞往京津冀、长三角的多个城市。各地的开发商火速聚集，银滩20公里的海岸线上，排布着200多个大大小小的项目，此后将楼盘按照离海远近划分成“一线海景、二线海景、三线海景”的说法就是从那时候开始的。

大批看房团涌入后，留下的是一张张购房协议。对于他们来讲，从此就拥有了蓝天白云、清新空气、海浪沙滩。

然而，这种幻想很快被打破。“现在新开发的楼盘可能有暖气了，我买那时候早，冬天没暖气，房间里又冷又潮又，空气中就跟下小雪碴子一样，夏天又潮又热，根本没法住人。而且周围吧，啥都没有，一到晚上黑乎乎的。小区里大多数是外地人，全国各地哪都有，冬天没人，夏天人能多点，要是一段时间不来住，再来看的时候，家电、窗户可能就都坏了，就是因为潮。”如今，提起银滩海景房的刘女士显得后悔不已。

最终，她在2010年以与购买时相差无几的价格卖掉了银滩的海景房，他的原话是“还好我出手的早，后来听说好多人都卖不掉，那房子就在那放着。”的确，和后来的接盘者想比，她算是非常幸运了。

就在她卖掉海景房的几年后，“鬼城”银滩大面积空置、烂尾的新闻相继被媒体所报道，随即大批人开始抛售，却无人接盘。

02.

崩盘的为何会是乳山？

其实乳山海景房的困局，与威海市区房价的居高不下想必，倒显得略是有趣。要知道，在其100公里之外的威海市区，二手房均价已经突破了1万元。

威海房价之所以相对坚挺，根本原因在于有本地刚需群体作为支撑，只要经济基本面不出现问题，楼市一般都不会出现大问题。

相反，乳山海景房的困境，充分说明，越是过度依靠外来投资者，楼市就越容易随着市场波动而上下震荡。供应过剩，一旦无人接盘，等待当地的就是一地鸡毛的局面。

许多人对海景房可谓情有独钟，面朝大海春暖花开的想象何其美好。然而，这从头到尾都只是想象。

海景虽然属于不可再生的稀缺资源，但中国海岸线长达1.8万公里，天南地北景色迥异，真正有价值的稀缺海景资源并不多。

不是每个滨海城市都有吸引游客的能力，更不是每个滨海楼盘都有留住旅居购房者的潜力。

然而，几乎所有沿海城市都打起海景房的概念，试图以此招揽各地的投资者。在楼市上升期，海景房的市场号召力独一无二，即便一年到头不住一次，许多人也会被美好的未来所蛊惑，不由自主加入了海景房炒作大军。

投资者蜂拥而至，真正居住者却寥寥无几。既然没有几个人真正入住，那么无论是基础设施还是商业配套，都难以跟上。没有人口规模作为支撑，学校开不起来，医院会赔本，商场更不会轻易入驻。

这是一个恶性循环。

强大如三亚，全国最顶尖的海景资源，都难以避免楼市周期的波动。遑论，无论是自然环境还是海景资源都远远落后的北方沿海小城市？

不容忽视的一点是，海景房寿命天然低于正常住房。海边潮湿，水气富含盐分，对于建筑和家具的腐蚀很高，而且海边经常面临台风和暴雨的侵扰，居住价值未必有想象的那么高。

换言之，大部分城市的海景房，玩的都是击鼓传花的游戏。

但，鼓声总有停的那一刻。

03.

海景房真的有投资价值吗？

当然，那些抱着投资心态的购房者们，或许依旧认为乳山与鹤岗一样，只能算是个例而已，所以我们就再来聊聊，所谓的海景房真的就有那么高的投资价值吗？

其实，只要仔细算算账你就会发现，是不是海景房或许真的没那么重要。

首先，海景房有的是，在我国漫长的海岸线上，很多地方的土地都是大量供给，所谓的稀缺海景房其实有的是，甚至可以说是供给严重大于需求。所以这种房子一点都不稀缺，特别是作为旅游来说，位置感没那么重要，离大海一公里，还是离大海两公里并没那么重要。

其次，所谓的度假需求基本都是伪需求，中国人其实度假的需求没那么强烈，一年在这些地方最多住一周左右，为了一周的时间，买一套房子放在那里闲置一年真的是太不划算。哪怕你住顶级的五星酒店，每年都去，连去20年，也比买套房子放在那里划算。

第三，养老基本都是扯淡，每个人都希望过面朝大海的退休生活，但是那只是你年轻时候的想法，这些旅游的地方配套设施很差，买个菜都要出去好几公里，而且价格还非常昂贵，上岁数的人根本就待不住。

更为要命的一点是没人，一到晚上整个海景房小区都没人，或者一个小区就几户住在里面，吓不吓人倒是其次，能不能耐住寂寞倒是需要你先好好想想。

所以这种自然环境，即使退休的情况下，很多人最多也就住一个月，其余的时间势必还会返回大城市，毕竟，避市隐居不是一般人能够做到的。

第四，没有产业支撑，就没有需求，也没有换手，买来容易，卖出去难。海口和三亚为什么好一点，他们本来就是城市，有居民在那里住着，也有其他的地方的人，比如东北人口大量迁入，而那些城市以外的海景房，就没有这个条件了。

没有人口迁入，也没有生活区，甚至是潮汐式的，一到夏天来一批做生意的，到了冬天全都撤了，那么这种地方的海景房，只要是买了，就再也别想卖出去。

所以，综合来看，海景房这种事，其实都是大家虚无缥缈的愿景，或者说是幻想，真实的需求非常低。

买一套自己完全用不到又卖不掉的海景房，那它就是你的负资产，再加上水电卫生费以及随时可能出台的房产税，你的海景房其实正在吃掉你的钱。

04.结语

说一千道一万，对一个城市而言，最为致命的打击其实还是人口。

西安、郑州、杭州、南京、成都、天津等地，甚至一些更小的城市为什么纷纷发起了抢人大战？难道都是为了卖出一套套好看的房子吗？想必不是吧。

因为他们知道，人才不落户，产业就起不来，产业起不来，原有的人才（口）又要外流，造成恶性循环，而以欺骗外来投资者购买房产以获取短暂的经济增长，无异于饮鸩止渴。

所以，以后中小城市的房产，滞销会越来越多，像乳山、鹤岗那样的城市，只会多，不会少，还在做靠房产拉动经济梦的小城市，也是时候该醒醒了。

当然，对于海景房而言，它更像是一个照不进现实的梦，少有浪漫，多的是后悔。

同时，也像一座围城，里面的人在慌忙寻找着出去的路，而外面的人，挤破头，想要进来。